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房屋使用年限需按建筑類型用地性質不同可劃分為民用住宅建筑、商用建筑和工業用建筑。一般情況下，住宅用地產權年限是70年;綜合用地產權年限是50年;商業用地產權年限是40年。
如果房屋使用權性質是居住，按照法律規定自動續期。如果房屋使用權性質不是居住，就要看當初土地轉讓合同是怎樣約定的，有三種可能：
(一)可以續期，需補交土地使用權出讓金;
(二)不可續期，土地使用權收回，對土地上建筑物、構筑物予以補償;
(三)不可續期，無償收回土地使用權。
《城市房地產管理法》第21條第2款規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，如果土地使用者未申請續期或未按法定期限申請續期，以及根據社會公共利益的需要，國家未批準其續期申請，土地使用權由國家無償收回。
1、土地使用權由國家無償收回國家是國有土地的所有者，國有土地使用權作為相對獨立的財產權，它只是以通過出讓的方式，在一定年期內由國家讓渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用權出讓金后，取得在該年期內使用土地的權利，即取得了一定年期的土地使用權。當出讓年期屆滿，土地使用者就不在擁有該土地使用權。因此，國家收回其土地使用權應當是無償的，不應附加任何條件。
2、國家在無償收回起土地使用權的同時，無償取得該土地上的建筑物、其他附著物所有權。因此，無論是商業用房的40年使用年限(少數50年)或者民用住宅房使用年限70年，都只是針對該建筑相對的土地使用權。40年或者70年后，土地使用權由國家無償收回，但是不影響房屋的所有權，簡而言之，房屋在所有權不發生變動的情況下，是一直歸所有人名下的。
房產50年和70年的區別就在于，產權50年的立項是辦公，產權70年的立項是住宅，兩個立項最大的不同是50年的辦公用房貸款額度低，利息高，購買和出售時稅費高，70年住宅用房貸款額度高，利息可以享受優惠利率，交易時可以享受國家優惠稅費政策。
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