商品房為什么變成了存量房

存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，也指存量房，一般是指未居住過的二手房，即通常所講的庫存待售的房產(chǎn)。也就是說商品房經(jīng)過轉(zhuǎn)讓交易成為了二手房，但是從未有人居住過，因此成為了存量房。

存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。相對于增量房而言，增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房買賣程序是由買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。

(相關(guān)資料圖)

存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對于存量房的理解和所經(jīng)營運(yùn)作的范圍來說，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋(未居住過的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。

增加存量房會有什么影響

1、財(cái)政收入來源的變化：

隨著土地資源枯竭，土地出讓收益金減少，導(dǎo)致地方政府必須尋找新的財(cái)政收入來源，而房產(chǎn)稅就是其中的不二之選。理論上講，當(dāng)土地出讓收益小于房產(chǎn)稅收益之日，也就是房產(chǎn)稅實(shí)施之時(shí)。

2、價(jià)格決策者的變化：

新房價(jià)格由開發(fā)商決定，開發(fā)商作為專業(yè)人士，具備精準(zhǔn)把握市場供求關(guān)系的能力，在此前提下，本著收益最大化原則制定適當(dāng)?shù)匿N售價(jià)格。二手房市場并沒有價(jià)格決策者存在，市場價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，供大于求價(jià)格下跌、供小于求價(jià)格上漲，這是最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

3、房地產(chǎn)調(diào)控方式的變化：

新建住房市場的交易主體是開發(fā)商和消費(fèi)者，調(diào)控政策一般通過供地政策、銷售價(jià)格指導(dǎo)方式進(jìn)行;而二手房市場的交易主體為個(gè)人，一般會采取調(diào)節(jié)供需關(guān)系的方法，例如限制購房資格、限制貸款比例、限制出售年限等方法，今年還新增了“交易指導(dǎo)價(jià)“這一超限戰(zhàn)手段。

4、銀行貸款主體變化：

新建住宅為主時(shí)，開發(fā)商的拿地、建房均需要從銀行獲取貸款，如果市場預(yù)期變化，房子賣不出去，銀行貸款就有壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。二手房交易時(shí)代，購買二手房的主要為個(gè)人群體，二手房貸款成數(shù)高、風(fēng)險(xiǎn)分散，即使房價(jià)出現(xiàn)下跌，個(gè)人消費(fèi)者毀約的可能性還是很低的，除非發(fā)生經(jīng)濟(jì)蕭條消費(fèi)者失業(yè)無力償還貸款的情況。當(dāng)然，抵押貸款、經(jīng)營貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的情況時(shí)，造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性會大幅提升。

5、房地產(chǎn)交易服務(wù)的變化：

隨著二手房交易量的增加，房地產(chǎn)中介數(shù)量增加。市場在充分競爭后，預(yù)計(jì)市場會被以某家為首的幾大中介機(jī)構(gòu)占據(jù)。

中介公司掌握房源、掌握真實(shí)交易價(jià)格、一定程度上來說具備操控市場價(jià)格的能力，因此市場監(jiān)管當(dāng)局對于中介公司的行業(yè)規(guī)范和監(jiān)管是必不可少的。

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