業主可以自己成立物業自治，但是不能成立物業管理公司，如果小區有業委會的話，業委會可以成立物業公司。業主可以選聘物業服務公司管理，或者業主召開了全體業主大會，選舉出了業主委員會，才能由業主委員會授權進行管理。業委會可以自己成立物業公司，若是設立有限責任公司的，需要滿足的條件有股東符合法定人數、股東共同制定公司章程有、有符合公司章程規定的全體股東認繳的出資額、有公司名稱、組織機構以及公司住所等。
根據《民法典》第二百八十四條，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
業主自治的優勢：
(資料圖片僅供參考)
1、優先安置小區的失業人員再就業、退休人員發揮余熱。
2、業主對小區運營情況更加了解，物業費收入和支出透明，有利于結余物業費，可用于補充房屋本體專項維修資金，為小區房屋保值。
3、能站在業主的角度思考問題，更好的服務小區，方便全體業主。
4、更易提升全體業主的滿意度。
業主自治的弊端：
1、經營風險
物業公司一般在當地有多個管理項目，如果出現小區物業工作人員離職，物業公司可以從周邊其他項目調配人員過來臨時支援，確保本小區物業人員穩定，服務到位。如果業主自管，招聘是個麻煩事，相較專業公司，很難保證用工需求，就會導致小區有安全風險、環境打掃不及時等問題。
其次，物業公司采取業務外包的方式，有多個項目，可以與外包供應商議價，從而降低成本，換句話說就是物業公司多個項目可以分攤成本。而業主自管卻無法做到低價，沒有議價能力，可能會存在成本較高的情況。
簡單理解就是，比如聘請保安、水電工等專業工種，業主自管是零售價，物業公司是批發價。
2、專業度不夠
業主自管可能缺乏專業的物業管理人員，經驗不足，那么小區品質就不一定能達到專業化標準，換言之業主自管的品質可能還不如物業公司的水準。雖然原物業公司平常看起來什么都沒有做，但是可能業主自管后才發現物業管理也是需要一定的專業能力和經驗的，并不是想象中的那么輕松。
物業公司是專業的物業服務公司，可以說是全職做物業服務。部分自治的小區業主還有這自己的本職工作，無法全身心投入到小區物業自治工作當中。
3、監管風險
有的業主覺得是自行管理了，是否可以不交物業費或者少交物業費，碰到這種情況，業主自治該怎么處理?業主都是鄰里，是否可以拋開鄰里關系公證處理?
目前市場上絕大部分小區還是聘請的專業物業公司管理，小部分小區試行業主自治，其中有的小區自治管理的效果還不錯，但是有的結果把小區弄的烏煙瘴氣，還不如聘請物業公司。
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