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有居住權的房子不可以賣。因為有房屋的居住權不代表有房屋的所有權，比如老人有其子孫的房屋居住權但是并沒有房屋的所有權，所以有居住權是不代表可以賣房子。但是如果有房屋的居住權的同時擁有房屋的所有權是可以賣房子的。以滿足生活居住的需要，買賣居住權超出了生活居住的需要。居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
1、居住權和所有權是所有權的優先事項，所有權是自有權和完全物權，而居住權是其他物權和限制物權。居住權是基于所有權并由其衍生出來的，這是兩者之間最重要的聯系。
2、至于兩者的區別，除了自物權和其他物權的區別外，兩種權利在實現方式上也體現了不同的趨勢和取向。
3、居住權以他人的房屋為目標，行使占有、使用和有限的收入權。由于它是對他人房屋使用的收入，并利用房屋的生活價值，因此必須以物質形式控制房屋。因此，居住權以實施對他人房屋的實際占有為條件。
1、出賣方必須具有房屋所有權或土地使用權。非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產。
2、買賣雙方當事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產買賣合同，其房地產買賣行為由其法定代理人代為進行。單位買房者如需購買私房的須得到有關機關的批準。
3、房地產買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。這是指房地產買賣雙方當事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當事人的真實意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產買賣合同內容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當事人可以要求撤銷或變更合同。
4、房地產買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，也即合同的內容必須合法。如果公民通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋轉讓必須辦理土地使用權出讓手續，或者將其中的土地收益按規定上繳國家，否則不得買賣。
5、房地產買賣合同的形式必須符合有關的法律規定。房地產買賣合同應該采用書面形式并且應該按照法律規定辦理房屋所有權轉權登記和土地使用權變更登記并公證。
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