昆泰商場(chǎng)改造升級(jí) 能激發(fā)北京朝外商圈活力嗎？

與上海TX淮海一脈相承的新項(xiàng)目將落戶北京朝外商圈。6月22日，北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，原來的昆泰商場(chǎng)正在進(jìn)行改造，未來將以“THEBOX朝外|年輕力中心”(以下簡(jiǎn)稱“THEBOX朝外”)新面貌入市。朝外商圈本就是北京城寸土寸金之地，但商業(yè)活力一直欠缺，THEBOX朝外的落戶能否一石激起千層浪?

THEBOX朝外年底入市

朝外大街或?qū)⒂瓉硇碌拇蚩ǖ?。北京商?bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，原來的昆泰大廈已被圍擋起來，現(xiàn)場(chǎng)的施工人員透露，該項(xiàng)目是由URF盈展·年輕力消費(fèi)集團(tuán)和昆泰集團(tuán)聯(lián)手改造，未來依舊是商業(yè)綜合體。

對(duì)此，北京商報(bào)記者從URF盈展·年輕力消費(fèi)集團(tuán)品牌發(fā)展總監(jiān)楊凱茵處獲得了證實(shí)，新項(xiàng)目正在籌備。她表示，新項(xiàng)目命名為“THEBOX朝外|年輕力中心”，將包括創(chuàng)新零售、藝術(shù)展覽、智能科技、娛樂體驗(yàn)等功能，是由URF盈展·年輕力消費(fèi)集團(tuán)、北京市朝陽(yáng)區(qū)政府、昆泰集團(tuán)三方共同打造。

北京商報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目外立面正在裝修中，A座5層的展示區(qū)已經(jīng)可以參觀，主要是用于品牌招商。楊凱茵介紹，項(xiàng)目第一階段一共包含兩棟建筑，THEBOXA和THEBOXB，總占地面積超過6萬(wàn)平方米，“預(yù)計(jì)今年底入市”。

“目前招商正在進(jìn)行中，已確定了一些國(guó)際一線時(shí)尚品牌的中國(guó)首店，還會(huì)引入更多本土品牌。”楊凱茵透露了THEBOX朝外招商方向和進(jìn)度。

從周邊環(huán)境來看，眾多項(xiàng)目環(huán)繞THEBOX朝外。美克洞學(xué)館位于THEBOX朝外正對(duì)面，與藍(lán)島大廈只有500米的距離。THEBOX朝外步行7分鐘左右到達(dá)最近的地鐵站東大橋站，十分鐘內(nèi)能夠步行到僑福芳草地?？梢姡庑律倘Ω窬终谥饾u形成。

值得關(guān)注的是，THEBOX朝外的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)正是操盤上海TX淮海的URF盈展。楊凱茵指出，希望THEBOX朝外入市，能夠吸引都市精英年輕潮流人群。

“傳統(tǒng)購(gòu)物方式已經(jīng)難以吸引他們駐足，希望通過體驗(yàn)的形式獲得感知，從而實(shí)現(xiàn)消費(fèi)路徑。”楊凱茵坦言，因此THEBOX朝外會(huì)更傾向增加休閑娛樂業(yè)態(tài)，如VR、3D等，會(huì)更受年輕人的歡迎，也希望該項(xiàng)目能夠成為北京年輕精英社群消費(fèi)目的地。

攪局朝外商圈

朝外大街歷來是朝陽(yáng)區(qū)政治、文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心以及重要涉外窗口和CBD，這或許是企業(yè)們看中且落子的主要因素。雖然朝外占據(jù)了朝陽(yáng)區(qū)的核心位置，但是新舊項(xiàng)目交替卻難以形成合力，讓該商圈一直處于不溫不火的狀態(tài)。

正如THEBOX朝外旁邊的藍(lán)島大廈，從2019年就已經(jīng)進(jìn)入了改造期，目前只完成了南側(cè)一層的調(diào)整，引入了探路者體驗(yàn)店、小鳥巢飲、星巴克、好利來等品牌。藍(lán)島大廈的2至5層仍未改造完成。

悠唐購(gòu)物中心深耕朝外商圈已超十年，人氣卻不如以往。北京商報(bào)記者多次走訪發(fā)現(xiàn)，悠唐客流量不同往日，零售區(qū)域的客流相對(duì)稀少，餐飲進(jìn)行了一輪調(diào)整之后才有所改善。據(jù)悉，去年一年該商場(chǎng)完成了約33%的店鋪調(diào)整煥新，目前主力店位置的部分品牌依舊在調(diào)整中。

現(xiàn)階段，朝外大街能讓消費(fèi)者耳目一新的項(xiàng)目?jī)H有美克洞學(xué)館。美克洞學(xué)館頂替了百腦匯，在家居業(yè)態(tài)中引入餐飲及文化休閑業(yè)態(tài)，成為北京熱門網(wǎng)紅地標(biāo)，曾在一時(shí)間吸引了大批消費(fèi)者前去打卡。

中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利向北京商報(bào)記者表示，朝外商圈處于聚合力薄弱的狀態(tài)，還要解決圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目從量變到質(zhì)變。該區(qū)域要進(jìn)行成熟規(guī)劃，項(xiàng)目各司其職且體量聚合，才能形成功能聚合，再進(jìn)一步成為成熟商圈。

或許THEBOX朝外的進(jìn)駐，能對(duì)該商圈有一定的推進(jìn)作用。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，新項(xiàng)目入市之后，確實(shí)有助于形成集聚效應(yīng)，提升朝外商圈的影響力。朝外區(qū)域還是以商辦、交通功能為主，新商業(yè)項(xiàng)目比較少，而原有項(xiàng)目都比較老舊，影響力下降，需要進(jìn)行改造提升或者增加新的內(nèi)容，這也是朝外商圈這么多年不溫不火的主要因素。

結(jié)合本地需求錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)

正是上海TX淮海聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，才讓業(yè)內(nèi)對(duì)于THEBOX朝外期待較高。柏文喜認(rèn)為，上海團(tuán)隊(duì)在運(yùn)營(yíng)北京項(xiàng)目時(shí)，需要更好地結(jié)合北京本地市場(chǎng)的特點(diǎn)與需求，防止出現(xiàn)水土不服問題，這樣才能更好融入北京市場(chǎng)。

“相比上海TX淮海，THEBOX朝外也會(huì)做出差異化。”楊凱茵表示，北京項(xiàng)目會(huì)更加強(qiáng)化提升數(shù)字化概念，例如元宇宙等。在渠道空間實(shí)現(xiàn)線上線下多樣化、虛實(shí)空間策展化的同時(shí)，也將打破時(shí)間鏈接，注入游戲化特征于項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)中。在空間方面，THEBOX朝外占地約為TX淮海的3倍，除了室內(nèi)空間，還有如空中籃球場(chǎng)、戶外劇院、街頭市集等室外區(qū)域。從受眾人群上來看，THEBOX朝外更傾向于精英年輕人群。

中國(guó)人民大學(xué)高禮研究院副教授王鵬同樣建議，外地項(xiàng)目進(jìn)京可能存在水土不服的狀態(tài)，如果想更好地融入北京市場(chǎng)，要與北京本地的類似商場(chǎng)項(xiàng)目錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，避免內(nèi)耗。另外要深入了解北京客群，形成屬于自己的鮮明特點(diǎn)。

此外，對(duì)于朝外商圈的現(xiàn)狀，王鵬指出，硬件設(shè)施足夠完善，才能進(jìn)一步帶動(dòng)新項(xiàng)目和商圈的發(fā)展。

“朝外商圈的公共交通線路大多為東西貫通，最近的地鐵站為6號(hào)線東大橋站，若是能夠打通南北，讓東大橋周邊成為交通樞紐，在一定程度上也會(huì)激發(fā)該商圈的潛力和活力。”王鵬表示。(記者劉卓瀾/文并攝)

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