今年上半年，全國多宗TOD地塊成交，地鐵公司這一拿地新面孔也頻頻出現在新增貨值榜單上，關于TOD模式及開發難度的熱議話題不斷。
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TOD模式是否適合每個城市？TOD發展面臨怎樣的機遇和挑戰？相比白地開發，TOD的門檻有哪些？……
在此前第五屆TOD創新論壇上，京投發展總裁高一軒與媒體探討TOD業務時認為，TOD開發就像雕琢璞玉，用創新突破限制，最終交出一個妙趣橫生的作品，這正是TOD的趣味性和二次價值創造的地方，這一價值創造的過程對從業者來說也是一種機遇。
理性思考TOD與城市的適配度
根據中國城市軌道交通協會統計，截至2023年6月30日，我國內地累計有57個城市投運城軌交通線路10566.55公里。其中，2023 年上半年新增城軌交通運營線路 236.55 公里。
越來越多的城市開通運營軌道交通，探索以TOD為抓手推進城市的高質量發展。上半年，包括北京、無錫、杭州、成都、重慶、佛山等在內的城市，通過出臺相關政策文件、開展研討會等措施積極推動TOD模式創新與落地，為建設宜居、韌性、創新、智慧、綠色、人文的新型城市貢獻助力。
“我跟很多地鐵公司以及城市軌道交通負責人溝通，大家的共識是，TOD確實走到了十字路口，一些二線和弱二線城市的TOD發展遇到了很大的障礙和挑戰。”高一軒坦陳，TOD的技術門檻、政策協同、經濟利益與公共利益的平衡、超長的開發周期等等，是當前亟待突破的主要問題。因此，他建議理性考慮TOD這一模式，特別是車輛段開發模式，是否適合每個城市，能否做到因城施策。
京投發展也是在多年探索與實踐積累中，一步步攻克上述難題，確立了自己的獨特模式與答案。
以地鐵停車場上蓋綜合開發TOD項目為例，政府方要求實現城市土地集約化發展和資源合理配置，優化交通格局，提升城市界面，激發區域活力；地鐵公司希望開發者有足夠成熟的經驗，兼顧地鐵運營效率和地產開發收益；市民業主則希望得到便捷與舒適兼具的居住和生活體驗。
京投發展·公園悅府項目實景圖
那么，如何平衡城市(政府方)、地鐵(合作方)、市民(用戶)三方利益關系？京投發展以“TOD智慧生態圈”理念，構建更好滿足與平衡三方關系的利益共同體，既注重提高城市資源運營效能，又著力提高地鐵市場話語權，同時不斷提升業主的幸福效率，走在“效率×幸福”價值創造方程式的解題路上。
用戶思維實現二次價值創造
對于TOD開發而言，具備了穩定的復雜結構打造能力、領先的減震降噪核心能力、卓越的架空園林營造能力、復雜的立體交通組織能力，就穩操勝券了嗎？
京投發展的答案是：并不能。因為這些不是用戶需要的全部。
時代在變，觀念在變，需求在變，必須從用戶的需求出發，以人為核心，以增強人的幸福感為目的，去實現人的基本需求之上的更高層次的滿足——這符合馬斯洛需求理論，也符合時代發展趨勢。
近年來，京投發展基于深刻的時代洞察，如自然環境的疏離、情感生活的匱乏和精神生活的單調，開始嘗試重建附近，做有溫度、有人情味的內容，并挖掘新的TOD商業邏輯，即從產品中心主義向用戶中心主義、從單維價值向多維價值創造、從功能化的產品向生活方式轉移，這也是京投發展TOD迭代和更新路上的指導性原則。
在具體的產品打造上，京投發展遵循用戶企業的三大原則：“三觀正”即價值觀要符合當下的時代背景，具有正義性；“顏值高”指在高審美水平時代，產品要以非標化審美打動目標用戶；“關系好”則是以用戶為中心，從需求出發，提供真正契合他們需求的解決方案，才能在粉絲經濟時代獲得大量的用戶——有人愿意跟著我們一起走，有人愿意重復付費，為我們的產品和服務買單，這樣的商業模式才是可持續的。
以京投發展北熙區為例，項目以精研方式了解用戶需求，分別從場景、觸點、需求、痛點四個層面對用戶需求進行了分析，形成場景路徑的用戶體驗地圖，通過需求、年齡、時空三個維度，結合觸點捕捉，形成產品價值和服務價值的分類和排序，最終生成了北熙區的產品設計和服務設計。
京投發展·北熙區二期效果示意圖
在這個顏值正義的時代，北熙區也展示出獨特的城市審美，讓用戶產生愉悅感受。譬如以生境為美原則，而不是傳統的以達成指標為原則打造垂直綠化和立體景觀，構建星河之境的生態美學等等。
在空間場景打造上，北熙區做了大膽的嘗試，將兩個站點TOD和一個車輛段TOD，用一條“綠谷”串聯起來，綠谷可以視為慢閃公園的升級版、放大版或TOD版。
京投發展·北熙區項目效果示意圖
作為復合微縮空間，“北熙區城市生活實驗室”打破傳統售樓處思維，以社群共創營地、預告北熙區生活方式的展場形式呈現，吸引了大量的明星品牌、跨界菁英，與未來的業主用戶一起進行文化共創。
顯然，京投發展正在以用戶思維進行創新突破和二次價值創造，推動TOD開發從技本位向人本位轉變，實現從產業藍海向人文藍海的跨越。
圖片由京投發展授權中國網財經使用
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