老破小被年輕一代拋棄了？雙旗桿“老破小”煥發第二春

“老破小成交量首次跌破五成”“老破小被年輕一代拋棄了”“寧要朝北次新房，不要南向老破小”……經歷了時間的洗禮后，曾經承載著一代人居住改善夢想的老破小開始出現了自身的“難題”：硬件老化、無人管理、亂停亂放、糾紛不斷……根據近日印發的《北京市城市更新專項規劃(北京市“十四五”時期城市更新規劃)》，到2025年，將完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區改造任務。改造之外，疫情后被不斷強調的“物業服務最后一公里”也開始被重視。位置、配套俱佳的老破小，在經歷了政府的集中硬件改造后，在現代化的物業服務加持下，依然可以煥發第二春。

樓門長的無奈

位于北京北三環中路的雙旗桿東里小區，建成于上世紀70年代到80年代，小區由9棟多層樓宇組成，總戶數407戶。小區居民多為北廣電子集團(原北京廣播器材廠)退休職工。

38年前，還在上學的王培莉跟隨父母搬到了雙旗桿東里小區的前身廣播器材廠職工宿舍。“那個時候我才14歲，小區名字剛開始也不叫雙旗桿東里，只有1棟樓，不到50戶。”

作為雙旗桿東里的原住民，王培莉是雙旗桿東里年輕一代口中的王阿姨，是娃娃們的王奶奶，從平房搬到樓房，從1號樓到9號樓，從不足50戶到400戶，王培莉一住就是近40年。

入住雙旗桿東里多年后，1994年，王培莉一家和鄰居們一起，按照房改房的政策，花了1萬多塊錢把房子買了下來。

“說實話，前十多年雖然房子是集體的，但它還比較新，從平房那種四處漏風的狀態一下子上樓了，幸福感很強。”王培莉回憶，那個時候沒有商品房，更沒有物業，房子比較新，關于房子的煩惱基本沒有。

隨著房齡邁過20年的坎兒，房子開始老化，問題也不斷暴露。

上下水堵、設備損壞問題首當其沖。“家里發現問題就找單位派人來維修，但能不能馬上來，多少要看點運氣，絕大部分的時候都是等不了，只能自己動手。” 王培莉直言。

作為小區里的“老人”，王培莉責無旁貸地成為小區“自治”志愿者的一員。“由于小區沒有物業管理，我們這些退了休的老居民和黨員組織起來，成立了社區志愿者來維護，每個月或年節之前打掃一次衛生，白天在大門口值班，一個門是一個門長，一個樓是一個樓長，沒有經驗、沒有經費、沒人管理，全靠對自己小區的真愛。”

隨著時間的推移，小區樓齡越來越老，各種問題跟人一樣毛病就多了，三天一小修，五天一大修，家家戶戶的生活技能全鍛煉出來了。“涉及斷水斷電問題就沒辦法了，只能等，天熱、下雨的時候出問題是最煎熬的。”王培莉回憶，隨著時間的推移，日積月累，小區環境持續惡化，甚至出現垃圾很多天都沒人清運，一遇到下雨天，污水橫流……

私家車的普及，電動車、老頭樂的增加，讓亂停車成為小區居民的另一大頭疼問題。電動車、家用汽車到處亂停亂放，個人活動場所基本被擠壓殆盡。不僅如此，隨處拉扯的電線，給居民安全增添了不少隱患。

更嚴重的是，小區四面處于“開放”狀態，大門敞開無人管理，陌生人可以隨意進出，家里誰有個小孩也特別擔心安全問題。實在忍受不了的都搬走了，搬不走的要么多少占點懷舊心理，要么是為了孩子上學忍著。

“用愛發電畢竟不可持續，有些問題是沒辦法調和的。比如小區大門的值班，太陽太大了都不愿意出來，下午5點后也該回家做飯了，這些時段外來人進入小區的過程基本‘暢通無阻’。”王培莉感慨道。

非經小區嘗鮮“物業管家”

由于建成年代早，環境及基礎設施差，老舊小區改造工作迫在眉睫。北京老舊小區改造任務全面推進，截至今年7月，北京全市123個老舊小區實現改造開工，71個老舊小區完成改造。

2019年，雙旗桿東里小區改造“煥新”，但基礎設施變新了，沒有管理依舊是少了點什么。

2019年6月，雙旗桿東里作為非經資產由原產權單位電控集團北廣電子集團移交至北京非經資產管理平臺，首開集團北京天岳恒房屋經營管理有限公司正式接管該小區。

所謂“非經”小區是指屬于企業非經營性資產的小區，多為老舊職工宿舍小區，由于原單位破產或合并等原因，小區作為非經營性資產移交給北京非經管理平臺。“非經”小區大多存在無物業管理、環境臟亂差、設施老舊等問題。

接收后作為產權單位只能向公房租戶收取租金，不可以向房改房住戶收取物業費，造成管理資金嚴重不足，需要向物業服務市場化過渡。

2019年12月，雙旗桿東里小區正式成立業主委員會。2020年9月18日，由業主投票、業委會選聘的首開天岳恒物業公司正式進駐雙旗桿東里小區，為小區聘上了“物業管家”，解決了小區失管的難題。這也讓雙旗桿東里小區成為北京非經小區中由業委會選聘物業“管家”的首例。

從準物業到真物業

與小區的年齡同步，此類小區老年人居多，之前的無序狀態也已經形成習慣，居民并不習慣“花錢買服務”的理念，這也讓物業服務收費難成為老大難問題。

經測算，雙旗桿東里小區如實施市場化物業服務，全年物業費成本為96萬元，折算物業費標準約為3.4元/月/平方米，居民普遍反映這一標準太高了。

然而成本在這，如何降費?

結合停車收費再次進行綜合測算，物業提出新的方案，即小區管理經費來源于三個方面：一是天岳恒主動承擔小區公共區域維修、養護、人員工資等費用，全年約43萬元，單價1.65元/月/平方米，占小區全年物業費的45%;二是停車費，小區停車位約107個，按照200元/月/輛收取，年度停車費收入約25萬元，約占全年物業費的25%;三是居民按照1元/月/平方米繳納物業費，按年度向住戶收取物業費共計28萬元，約占全年物業費的30%。

“我們在接管之前就有這方面的心理準備，除了分三步測算物業費之外，我們還采用‘先嘗后買’的辦法，前幾個月免費服務，讓居民在感受到生活品質提升之后逐步接受物業服務付費的理念。”首開天岳恒項目經理孫佳敏回憶，在免費服務前，業主們依然不同意付費購買服務，甚至因此還上過北京衛視《向前一步》節目。

孫佳敏和同事們并沒有更多的解釋，在她看來，說得再多不如給老街坊們提供好的服務更有說服力。她和團隊進駐雙旗桿東里試水的當天，便對小區開展了開荒式保潔服務，對小區內積存了幾十年的堆積物進行了清理。據孫佳敏回憶，當時共清理陳年垃圾14車。

針對小區車位不足的問題，物業服務處設置了四證合一的關卡。孫佳敏回憶，與大部分老舊小區一樣，雙旗桿東里面臨著人多車多車位少的問題，由于建成年代久遠，小區原本規劃并沒有停車位，后期雖然街道、居委會陸續開發出一部分，但與居民的實際需求比依然是杯水車薪。

“小區有407戶，幾乎家家都有車，車位只有107個，1:4的配比遠低于部分新建小區1:1甚至2:1的配比。”為了解決這一問題，孫佳敏所在的首開天岳恒，根據北京市的政策，制定了四證合一的排序，即房產證、身份證、戶口本、駕駛證這四個證件都是小區的，可以提前辦理停車手續，每家每戶還可以登記一輛親情車輛，方便年輕人節假日來看望老人。同時，小區配置了兩名保安，負責小區的秩序管理以及安全管理。

據小區居民劉大爺介紹，物業進駐之前，小區的空地上堆滿了共享單車，私家車見縫插針擠占步道停車，很多居民也習慣把電動車搬進樓道內充電。物業進駐之后，上述亂象就消失了，燈不亮了有人換，樓道衛生也有人管。“住了幾十年，不明白為什么突然要‘付錢’了，但種種變化，借用一句時髦的話——物有所值。”劉大爺說。

居民陳女士是“后來者”，因為孩子上學才買到雙旗桿東里小區，她也是支持小區物業入駐的一員。“以前小區沒有門禁，特別擔心孩子的安全問題。物業公司入駐后，大門加裝了門禁系統，還有專人24小時值守，至少小區內部不再是人員混雜了。有專人負責各項服務，小區品質也得到了提升，所以對于引進物業，我們家是特別支持的。”

最終經過幾個月的試水，老街坊們體會到了有物業的好，也逐步認可“付費購買服務”的物業形式。

“接管近兩年時間，截至目前收費率是85%，但這放在整個北京已經是不錯的成績了。”孫佳敏告訴北京商報記者，下一步要繼續保持“曝光率”，讓居民在發現問題后第一時間聯系到我們，加大物業進駐后的存在感，自然而然居民也就會接受我們，這些都為物業費收取奠定良好基礎。

目前物業費的收費標準能否覆蓋改造成本?天岳恒給出的答案是“微利但可持續”。

從“自治”到“共治”

近年來，北京不斷探索老舊小區改造微利可持續模式，積累了不少有益經驗。

在北京市住建委看來，西城區德勝街道雙旗桿東里作為一個典型的老舊小區，業主想要解決老舊小區自管困境，享受專業的物業服務，在小區日常生活中提升獲得感、滿足感以及安全感，為此成立了業委會，并與專業的物業公司簽訂物業合同實施規范化物業管理。這一做法不僅解決了老百姓生活過程中對物業服務的需求，同時也減輕了屬地政府的負擔，探索形成了政府+物業+業委會三方共同建設、共同治理問題、共同享受成果的模式，為老舊小區管理提供了可復制的路徑。

孫佳敏表示，物業服務的變化已經從“自治”走向了“共治”，而物業服務的核心就是做居民想做的事情，例如最近一段時間居民反映比較強烈的便民服務站，將在8月底正式運營。未來可以探索的集日間照料和居家養老為一體的社區養老驛站，面向托幼需求的半日托、親子活動，還有一些家政服務、餐飲醫療服務等，這些都可以提升與小區居民的黏合度。

“物業也不是萬能的，有些東西必須要與居民、職能部門共治。”孫佳敏直言，老舊小區改造啟動后，類似于雙旗桿東里這樣老年人居多的小區，希望加裝電梯的呼聲較高。但這方面并不是物業公司單方面可以推動的，需要多方合力才行，應裝盡裝也需要“成熟的條件”。

2020年，國務院辦公廳印發《關于全面推進老舊小區改造工作的指導意見》，明確城鎮老舊小區改造的總體要求、目標任務以及政策機制，計劃到“十四五”末基本完成2000年底前建成的約21.9萬個城鎮老舊小區改造任務。2021年全國新開工改造城鎮老舊小區5.56萬個，超額完成年度計劃。

“2019-2021年，全國累計開工改造了城鎮老舊小區11.5萬個，惠及居民超過2000萬戶。在各地改造過程中，共提升和規整水電氣熱信等各類管線15萬公里，加裝電梯5.1萬部，增設養老等各類社區服務設施3萬多個。”住房和城鄉建設部副部長張小宏此前介紹稱。

隨著老舊小區改造任務的全面推進，改造完成后，如何實現長期有效管理，將成為后老舊小區改造時代的另一個考題。

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