關注首都功能核心區：試水申請式改建 光明樓17號煥然一新

墻體局部開裂，每5戶居民共用一處衛生間，上下水陳舊老化，電線私搭亂接嚴重……這是建于上世紀60年代的光明樓17號簡易樓在改建前面臨的境況。2020年7月，北京市住建委等多部門聯合發布《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，同年8月，光明樓17號簡易樓成為首都功能核心區啟動的第一個簡易樓改建試點項目，歷時一年多的時間，如今的光明樓17號簡易樓已經煥然一新，在政策與新的改建模式結合下，北京曾經的簡易樓迎來了自己的第二個春天。

曾經的好房到如今的危房

空斗磚、槽型板、承重差、沒抗震、沒保溫，上下水老化、安全隱患暴露……這是光明樓17號簡易樓改造前的狀態。

這個位于北京東城區龍潭街道光明樓小區的三層小樓，建于上世紀60年代，為區屬直管公房，共有承租居民29戶，原建筑面積共有1007.1平方米。當年，光明樓17號簡易樓在分房之初確實是百姓眼中的“好房”。在60年代，誰家里能分到這樣的樓房，那是非常讓人羨慕的。據京誠集團項目工作人員介紹，光明樓17號簡易樓是整個小區中唯一沒有集中供暖且沒有獨立廚房、廁所的樓房。

經過了60年的洗禮，當年居民們眼中的“好房”成了落后于時代、超期服役的“危房”。目前的樓房墻體已經出現了局部開裂，樓體面臨著承重性差、無抗震設防、無外墻保溫、無市政熱源、無獨立衛浴、上下水陳舊老化、電線私搭亂接嚴重等問題。對于該樓而言，無論是改造還是重建都勢在必行，但存在相當多的掣肘。

“柳暗花明”的178號文

2020年6月，北京市住建委等多部門聯合發布京建發〔2020〕178號《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》(以下簡稱“178號文”)，明確可通過翻建、改建或適當擴建方式，對危舊樓房進行改造。

“該文件對光明樓17號簡易樓來說應該是恰逢其會，為危舊樓改建提供了政策支持和指導方向。”京誠集團副總經理李華介紹，京誠集團作為該樓的產權管理單位，在178號文出臺后迅速啟動了光明樓17號簡易樓改建試點項目。

作為首都功能核心區啟動的第一個簡易樓改建試點項目，對于改造團隊來說，擺在眼前的是居民對于改造本身的擔憂、對于改造后選房程序的質疑、年紀大不愿意住高層的現實等難題以及從無獨立廚衛到成套廚衛之后戶型選擇、費用承擔等各種各樣的現實訴求。樓內的很多居民年齡較大，大多數人的想法是少花點錢，選更好的戶型，選更理想的樓層。有些居民不是算不清賬，而是邁不過去心里這個坎兒，通過項目工作人員耐心的溝通講解，詳細了解居民訴求乃至心理狀態，逐步打開了居民的心結，打消了居民的顧慮。

原址原建、戶數不增、適度改善

“雖然從現在看這個改建是一個非常好的政策，但是簡易樓改建不同于傳統意義上的征收或騰退，該樓的改建工作還需要一個觀念的轉變。”李華直言，該項目從實施政策、樓棟設計方案再到戶型設計、工作流程，都經過了各部門多次精心研討，最終形成了讓老百姓滿意、可行性高的實施方案。

將原有樓房拆除后，新建樓房按照2021年新版《住宅設計規范》進行設計，改建后的樓房提升了建筑承載力，滿足了住宅建筑安全性、適用性和耐久性的要求。在總體戶數不增加的前提下，為每戶居民增設了獨立的廚衛，實現了住宅的成套化，并通過引入市政集中供暖，解決了冬季采暖的民生難題，創造了舒適的人居新環境。

對于如何在總體戶數不變的情況下為每戶居民增設獨立廚衛，項目工作人員介紹，整體建筑嚴格按照178號文件要求進行“適度改建”，在不突破樓體外墻紅線、不影響日照、不影響消防的情況下，對原本的三層樓進行加蓋一層，來滿足這一要求。

光明樓17號簡易樓的改建按照“居民申請，政府引導，企業實施”的原則，采取申請式改建的方式，充分考慮居民意愿，在改建意愿征詢、設計方案、實施方案及物業管理方案，全部100%確認后，開展預簽協議工作，預簽協議達到100%后實施改建，未達到100%改建工作自動終止。通過入戶調查、居民動員，將設計方案、實施方案及物業管理方案進行了兩輪公示，并根據居民反饋意見進行修改完善，實現了居民的全程參與，最終使該項目順利啟動。

在實施政策上，采取“拆一還一”的原則，改建后居民可以選擇回住或外遷，選擇回住居民可以通過購買方式獲得產權，產權按照經濟適用住房進行管理，也可以選擇繼續承租。對無回住意愿的居民，可參照申請式退租政策給予騰退，符合條件的家庭可以申請購買一套共有產權房。對于居住特別困難家庭，可通過住房保障方式解決。

光明樓17號簡易樓改建項目是按照178號文件政策，從規劃審批、發改立項到建設啟動的全流程改建項目，形成了可復制、可推廣、可借鑒的簡易樓改建模式。

成本共擔模式的探索

不同于傳統意義上的“簡易樓騰退”，項目在改建出資模式上也有著全新的探索。最終形成了“市區政府補貼+居民出資+產權單位出資”的成本共擔模式。一是按照老舊小區綜合整治補貼標準，由市區財政按照1：1.2比例分擔;二是居民出資購買改建后新建房屋;三是區政府作為產權單位負擔了該項目剩余部分的資金投入。

項目利用首層局部和地下空間增加公共服務配套用房，增加建筑面積432平方米，不僅充分盤活空間資源，補齊地區公共服務設施短板，而且增加的配套用房產權歸區政府所有，折合為市場價值，基本可實現財政投入部分的收支平衡。

從整體的城市更新角度來講，光明樓17號采取的改建模式，無論是規自部門、發改部門還是住建部門，都給予了支持，是一條簡易樓改建的新路徑，也是城市更新的新方向。

就在前不久，北京市人民政府正式印發《北京市城市更新專項規劃(北京市“十四五”時期城市更新規劃)》，保障居住安全、改善環境品質，危舊樓房和簡易樓等居住類更新改造也被重點提及，未來更多的光明樓17號將通過更合適的方式，實現自己的第二春。

目前光明樓17號項目即將完工，屆時他們將正式迎接29戶居民的歸來。

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