減量發展的北京，將在城市更新的話題上做出大文章。2022年7月12日，首屆北京城市更新論壇會議暨北京城市更新聯盟啟動儀式在北京首鋼園區舉行，北京市副市長隋振江在開幕式上致辭表示，北京市和各有關部門及有關區要大力加強政策創新力度，加快北京城市更新條例立法。
做好五大關系
城市更新是指對城市建成區、城市更新形態、城市空間形態和功能的持續完善和優化提升，也是存量空間資源的提質增效，城市更新的內容是立法的根本性問題。
目前，就全國范圍內城市更新條例頒布狀況來看，上海、深圳已頒布實施城市更新條例，廣州城市更新條例也已面向社會征求意見。作為第一個提出減量發展的超大城市，北京在發展城市更新時如何平衡增與減的關系頗受矚目。
就在一個月前，北京市住建委也在官網對多部門聯合起草的《北京市城市更新條例》(以下簡稱《條例》)啟動征求意見，內容包括五大類十二項。五大類分別是居住類、產業類、公共設施類、公共空間類和區域綜合類，十二項內容分別為老舊平房院落、老舊小區、危舊樓房、老舊廠房、低效產業園區、老舊低效樓宇、傳統商業設施、老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施、公共空間和區域性綜合中心。通過上述工作達到居住類解危排險、提升品質，產業類存量空間提質增效、公共設施類保障安全運行和補足短板、公共空間提升城市環境品質，區域綜合類實現城市功能布局優化，片區可持續發展。
事實上不止增與減，據北京市住房和城鄉建設委員會副主任張國偉介紹，條例起草過程中，北京將注意把握好五個關系，即增與減的關系、央與地的關系、動與靜的關系、新與舊的關系和義與利的關系。
具體來看，增與減方面，在首都減量發展的大背景下開展城市更新精準投放增量空間用于改善民生補足短板;央與地方面，優先用于保障中央政務功能;動與靜方面，要做到既通過城市更新增加城市活力，又讓核心區靜下來;新與舊方面，統籌新建與存量建筑改造，統籌新舊標準;義與利方面，即權利與義務，明確物業權利人的權利義務和責任，解決“我要更新”和“要我更新”的問題。
更有彈性與靈活性的支持政策
各方關系之外，北京在城市更新方面的支持政策也頗受關注。
國家開發銀行北京市分行副行長王緋也提出，在北京老城更新改造中，開發性金融的支持作用必不可少，需要充分發揮開發性金融功能作用，堅持規劃先行、政府引導、市場化運作，加強頂層設計、資源統籌，融資融智支持城市更新行動。
對此，張國偉介紹道，規劃和土地方面，此次立法著力加大改革力度，規劃方面對存量建筑改造的功能混合、規模管控予以更多的彈性和靈活性，土地方面適應市場經營的需要，為存量國有用地使用權的配置方式、價款年期提供更豐富、多樣化的選擇，切實降低成本。
手續辦理方面，通過立法建立適應更新項目的審批制度，強化前期會商研究，集中解決疑難問題，各部門辦理立項、土地、規劃、建設等手續，審批標準要尊重歷史、立足現狀、不搞一刀切。
財稅金融政策方面，明確市區人民政府應當對涉及公共利益、產業提升的城市更新項目予以資金支持，納入城市更新計劃的項目依法享受行政事業性收費減免，納稅人依法享受稅收優惠政策。鼓勵依法發行地方政府債券、企業債券，設立城市更新基金，籌集改造資金，金融機構可依據審查通過的項目實施方案提供項目融資。
更大范圍的“1+N+X”體系
除了具體的政策解讀，在總的政策框架搭建上，北京市規劃和自然資源委員會黨組成員、總規劃師，北京市城市規劃設計研究院院長石曉東強調，政策創新在這個過程中是非常重要的，框架設計實行“1+N+X”體系，1是核心文件，N是分類更新辦法，X是大量配套性文件。這個過程中既需要釋放功能、規模、產權的能量，又需要配套財稅經支持，更需要政府企業居民協同。
石曉東解釋稱，“1”就是城市更新的行動計劃、指導意見和更新條例，“N”涉及到不同指導政策，老舊小區、破舊廠房等等，X是大量的具體措施。這里最重要的工作就是城市更新條例的制定，依法向社會宣示將來更新有多少重要的方向、有多少政策的支持，激勵大家各方面積極地投入到更新工作。
中國人民大學國發院高級研究員秦虹也認為，城市更新需要尊重規律，統籌謀劃，未來城市的片區更新要從1.0版本到2.0版本，不是以大規模重建為主，而是留改拆有機融合，充分尊重當地更新地域的人脈、文脈、地脈，通過綜合統籌解決城市更新中所遇到的政策層面、實踐層面、企業參與、盈利等困惑。
“規劃的核心是基于空間，但目的不僅僅是空間，而是協調多元利益主體在空間的交互作用。”石曉東最后表示，首都規劃已經進入到一個治理時代，推動新時代首都發展的過程中，本質上要堅持的是首都功能的發展，根本要求是高質量發展，出發點和落腳點是要讓人民生活幸福。因為是首都，標準就要是首善標準，就是要做示范和表率。(記者盧揚實習記者孫永志)
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北京首批升級改造商圈銷售同比增四成
北京商業領域城市更新正在加速，7月12日，北京市商務局副局長郭文杰在首屆北京城市更新論壇上透露，通過對北京完成升級改造的22個商圈統計監測看，2021年，除環球度假區商圈尚未納統以外，其余21個商圈限額以上商業單位實現零售額1794億元，同比增長43.7%，兩年平均增速32.6%，占全市社零額的比重達到12%。
2019年4月，北京市商務局印發了《北京市商業服務業商圈改造提升行動計劃(2019-2021)》，將全市22個商圈列入改造提升計劃。
除了商圈的整體改造成績單亮眼，單體項目在進行更新之后，收益和成績也得以提升。從老百貨變身國際甲級寫字樓，中糧·置地廣場在租金和納稅額上都得到了提升。大悅城控股北京大區產業與寫字樓條線負責人介紹，中糧·置地廣場的前身為三利百貨，經過近十年的改造，2018年實現商務辦公、休閑和生活服務相結合的配套覆蓋。“此次改造之后，該項目利用存量產業空間資源，不僅助力區域產業發展，而且改造后的租金提升275%，人均納稅額提升293%。”上述負責人透露。
同樣是大悅城控股旗下的中糧廣場，幾經改造收益也十分可觀。北京商報記者獲悉，1996年10月開業，彼時該項目C座以百貨零售、餐飲娛樂業態為主，后來調整改造成為家具專業賣場。但在2017年，中糧廣場C座歷時227天改造，從外觀形態、空間結構、園林景觀、商業配套等各個方面進行提升改造，從而加速產業結構優化升級。改造后中糧廣場的資產評估值增長20%。租戶中的金融、文化、商業服務類企業占比也提升至85%，相比以往租戶定位更加精準。
各大項目通過更新收獲了相應的回報，這也讓越來越多的商業項目加入了城市更新的行列。
開業不久的三里屯太古里西區，正是由原來的雅秀大廈升級改造而來。三里屯太古里總經理馬澤丹指出，改造完成后的太古里西區，地上四層地下三層的面積中僅引入了含餐飲在內的16家店鋪，就是為了給每個店鋪留出足夠的設計空間，吸引知名品牌在此設立更高規格、更大規模的全球旗艦店。
在太古里西區的基礎上，太古地產與朝陽區人民政府、北京公交集團簽署框架協議，將改造又一城市更新項目“三里屯太古里北區北”。“西區的開業和北區北的未來發展以及地鐵線路的連通，不僅為三里屯片區注入新的生機，更是為更多高規格的品牌首店、旗艦店提供承載展示空間，提振商圈消費能級和國際影響力。”馬澤丹表示。
此外，匯京雙子座大廈是大悅城控股首個通過輕資產管理輸出模式實現管理拓展的項目，2020年GIC與大悅城控股簽訂管理輸出協議，商業裙樓及寫字樓計劃在今年底整體開業。大悅城控股方面透露，預計項目五年整體現金流收入提升50%。
在助力北京城市更新、促進創新型商業的過程中，商業更新也要多方協作形成合力。“建設國際消費中心城市是個系統工程，商業領域城市更新與文化、體育、旅游、會展行業相伴相生、融合發展。”郭文杰表示，需要市、區相關政府部門和企業、協會等單位進一步加強溝通協調，全市一盤棋，形成工作合力，共同推進建設培育國際消費中心城市。(記者劉卓瀾王維祎)
